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通信基础设施“拆站赔补”  法律问题解答(下篇)

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本文上篇对通信基础设施拆站原因、租期内拆站可否赔补、向谁主张赔补款项、被认定为违法建筑后的行政强制拆除应对措施等问题尝试进行了解答。下篇将集中于场租合同签订、赔补报价标准、赔补款项收取是否应开具增值税专用发票、合同期内出租人或实际权属人要求拆站的应对方法等问题。

八、场租合同约定“如遇拆迁,乙方(通信基础设施建设者)需无条件配合拆走”,是否有约束力

《民法典》第143条规定,一个有效的民事法律行为应当具备三个条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。导致无效法律行为的情形主要有以下几种:(一)无民事行为能力人实施的;(二)行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效;(三)违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效;(四)违背公序良俗的民事法律行为无效;(五)恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效。首先,订立合同的双方当事人肯定是有民事行为能力的成年人,双方订立合同的行为也是基于真实意思表示,该约定不违反法律、法规的强制性规定,也不违背公序良俗。那么,合同经过双方签字盖章,就应当发生法律效力。因此,一旦双方盖章签字后,此条款对于双方当事人就有约束力。但不可否认,该条款对建设单位十分不利,签订合同时格外注意。

九、补偿款采用的报价方式是否有法律规定标准?如果拆迁部门认为补偿款报价不符合相关规范,应当如何应对?

该问题可以分为协商拆除和强制拆除两种情形讨论。

第一种情形,正在协商,尚未拆除。协商拆除时,拆站可补偿项目一般包括:资产净值、工程预算(主要包括拆除费用和新站复建费用)、业务损失(主要是运营商经营损失)。由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。应收集证据证实各项组成,与拆迁部门协商。因各地拆迁部门对铁塔和基站有不同定性,赔偿与否各地标准不一致。据咨询,以南京为例,某区下辖某街道拆迁指挥部对于铁塔及基站的认定一般遵循“事实存在即可赔”的原则,不可移动物,根据造价及迁移费用赔补;可移动物,根据搬迁费用赔补,建议提前咨询各地赔补政策,征地拆迁赔补流程可简要概括为以下几步:

1.对被拆迁地块采集数据;

2.拆迁部门拍照留存;

3.对被拆迁建筑或地上附着物进行造价评估;

4.拆迁部门根据被拆迁人具体报价开会讨论;

5.由拆迁方审计部门进行造价审计,如被拆迁人报价属于审计取值范围,则审计部门对报价予以确认;

6.由拆迁部门工作组与被拆迁人签订合同。

第二种情形为违法强拆的,若基站被损坏,根据两高、工信部、公安部联合发布的《公用电信设施损坏经济损失计算方法》第4条规定,公用电信设施损坏经济损失可主张项目主要包括公用电信设施修复损失、阻断通信业务损失和阻断通信其他损失。公用电信设施修复损失,是指公用电信设施损坏后临时抢修、正式恢复所需各种修复费用总和,包括人工费、机具使用费、仪表使用费、调遣费、赔补费、更换设施设备费用等;阻断通信业务损失,是指公用电信设施损坏造成通信中断所带来的业务损失的总和,包括干线光传送网阻断通信损失、城域/本地光传送网阻断通信损失和接入网阻断通信损失;阻断通信其他损失,是指公用电信设施损坏造成通信中断所带来的除通信业务损失以外的其他损失的总和,包括基础电信企业依法向电信用户支付的赔偿费用等损失。

十、如果相关拆迁部门要求通信基础设施建设单位提供增值税专用发票作为收款依据,是否于法有据?

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第1条,在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务(以下简称劳务),销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人,应当依照本条例缴纳增值税。拆迁赔补所获得的款项并非销售、劳务等经营性收入,不是增值税的纳税人。拆迁赔补款项并非经营性收入,原则上不应开具增值税专用发票。但应从拆迁的具体项目和明细区分不同情况对待。

十一、出租人以电磁辐射为由要求拆站,通信基础设施建设单位能否要求继续履行租赁合同?

《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国无线电管理条例》、《移动通信基站电磁辐射环境监测方法》(HJ972-2018),地面公众移动通信基站台址布局规划应当符合资源共享和电磁环境保护的要求。如在合同期内,出租人以电磁辐射超标为由要求拆站,如协商不成,出租人可提起诉讼。(2020)冀05民终2858号民事判决书邢台中院认为,出租人应对基站造成污染承担初步举证责任,而基站建设者应当对污染者就法律规定的不承担责任或者减轻责任的情形及其行为与损害之间不存在因果关系承担举证责任。结合(2019)粤04民终3222号、2020)冀05民终2858号、(2019)云09民终221号、(2018)25民终451号、(2020)粤01民终13314号民事判决书,法院根据基站建设单位提交的《监测报告》、《环境影响评价报告》等材料,认定基站周围环境电磁辐射符合国家有关标准,“运营商设立通信基站等通信设施,服务于不特定的社会大多数人,承载社会公共利益,是社会公共产品,个人行使权利不得损害社会公共利益,负有合理的容忍义务。”

因而,当出租人以基站电磁辐射超标为由提起诉讼要求拆站时,建设单位应当及时收集基站验收合格、环评合格材料,作为证据提交法院。

十二、拆迁部门认为楼顶站(抱杆式基站)不属于房屋附属物而对基站迁移不予补偿是否合理?

基站、铁塔建设地块往往通过租赁方式取得,因而租赁关系中容易出现的出租人无权处分、转租未征得出租人同意、房屋权属变化等导致的租赁纠纷问题:

(1)出租人无权出租,实际权属人要求拆站

《民法典》第235条,无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。在签订场租合同时,不能麻痹大意,请一定注意出租人有无权利出租。具体可参考泰州中院(2018)苏12民终766号民事判决书,本案中法院认为移动公司与转租人之间转租合同有效,但无权出租人的出租行为不可对抗物权人排他性的物权,即使出租人出具“有权出租声明”或“出租场地无权利瑕疵声明”,也不能排除基站应被拆除,场地应恢复原状之后果。

如租赁场地为城镇居民小区,应核实小区共有部位出租是否经业主表决程序,核实物业管理企业的委托管理权限。如租赁场地为集体土地,需核实该土地是否存在土地承包经营权人;了解土地出租是否经村民集体表决通过;核查土地规划是否可用来建设基站、铁塔。

2)与次承租人签订场租合同,转租行为未获得出租人同意,出租人要求拆站

《民法典》第716条、717条的规定,转租应征得出租人的同意,且转租合同的期限不应超过出租人与转租人之间租赁合同的有效期,否则超出部分无效。因而,场租合同相对人为转租人时,注意核实出租人是否同意转租以及场租合同期限是否超出原租赁合同合理期限。否则,可能导致转租合同被出租人解除的不利后果。

3)租赁期间房屋/场地权属变化,新权属人要求拆站

《民法典》第725条,“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”的规定,承租人租赁的房屋在租赁期间内发生所有权变动的,承租人均有权要求受让人继续履行此前与出让人签订的租赁合同。承租人向受让人主张适用买卖不破租赁原则的前提在于租赁合同的合法有效。但该原则存在合同无效不可适用、约定排除适用(可参考(2020)川01民终4302号案例)、司法解释规定限制适用的情形(《民法典》410条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条)。因此,只要不是上述三种排除适用的情形,原则上应当适用买卖不破租赁。通信基础设施建设单位可要求出租人继续履行合同,如果协商一致拆站,则出租人应当支付设施迁移补偿费。

十三、通信基础设施建设单位应当向出租人还是向拆迁部门主张拆迁补偿款?

合同到期后基站没有搬走而是继续占用场地,可以分两种情况讨论。

(1)租赁合同到期后,业主一直催促通信基础设施建设单位搬走,并明确表示不再续签,此时出现了征地拆迁这一介入性因素。根据《民法典》第733条,租赁期限届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。因此,应当拆站搬迁。合同到期之后,通信基础设施建设单位对场地或者房屋的占用是违法占用,是对出租人物权的侵犯。如没有拆迁介入,基站依旧需要搬迁。所以,合同到期后,铁塔如果基于侵权行为反而获得了征地拆迁的补偿款,并不符合法律精神和逻辑。

(2)租赁合同到期后,业主没有要求搬走,通信基础设施建设单位继续支付占用费,双方就租赁关系形成一种“默示同意”的状态,但双方没有书面续签租赁合同。这时,通信基础设施建设单位对于场地的占用是合法状态,租赁关系为不定期租赁关系。因而,如果出现征地拆迁情形,可基于合法租赁关系向征地拆迁主管部门或者业主主张拆站搬迁的费用,只不过营业损失获得赔付的概率较小。

 

本文是对通信基础设施拆站赔补问题的一个探索和尝试,谨代表本团队观点,不能视为江苏新高的律师事务所出具的法律意见书或其律师提出的建议。转载本公众号任何内容,请私信联系授权;经授权的,请在文章开头处注明来源公众号“法观新基建”及具体文章作者姓名。如您就本议题有进一步交流探讨之意愿,欢迎私信留言。

 

法律法规摘录

1.《民法典》第143条规定,一个有效的民事法律行为应当具备三个条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

2.《民法典》第235条,无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。

3.《民法典》第716条,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

4.《民法典》第717条,承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。

5.《民法典》第725条,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

6.《民法典》第733条,租赁期限届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

7.《公用电信设施损坏经济损失计算方法》第4条规定,公用电信设施损坏经济损失可主张项目主要包括公用电信设施修复损失、阻断通信业务损失和阻断通信其他损失。公用电信设施修复损失,是指公用电信设施损坏后临时抢修、正式恢复所需各种修复费用总和,包括人工费、机具使用费、仪表使用费、调遣费、赔补费、更换设施设备费用等;阻断通信业务损失,是指公用电信设施损坏造成通信中断所带来的业务损失的总和,包括干线光传送网阻断通信损失、城域/本地光传送网阻断通信损失和接入网阻断通信损失;阻断通信其他损失,是指公用电信设施损坏造成通信中断所带来的除通信业务损失以外的其他损失的总和,包括基础电信企业依法向电信用户支付的赔偿费用等损失。

8.《中华人民共和国增值税暂行条例》第1条,在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务(以下简称劳务),销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人,应当依照本条例缴纳增值税。

9,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条,被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。

第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的,人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的,其效力不得对抗善意第三人。

10.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条,租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。